משכנתא לדירה ראשונה

מזל טוב! הגעתם לרגע המיוחל בו אתם עומדים לרכוש את דירתכם הראשונה. יחד עם זאת עולות מספר שאלות, כמה הון עצמי נדרש? מה גובה ההחזר החודשי שנשלם? וכמה נחזיר במהלך כל התקופה? טרם פניתם לבנק בנושא משכנתא לדירה ראשונה רשמנו כל מה שחשוב לדעת.

​

משכנתא לדירה ראשונה למגורים נחשבת כהלוואה בטוחה ממרבית ההלוואות הבנקאיות והחוץ בנקאיות. זאת מכיוון שבמשכנתא, ההון העצמי של הלווה והנכס משמשים כבטוחה לבנק המלווה. במקרים בהם הלווה אינו עומד בהחזרים החודשיים באפשרות הבנק לעקל את הנכס ולכסות את הלוואתו באמצעות מכירת הנכס בכינוס נכסים. במקרה מסוג זה יישא הלווה בהוצאות המשפטיות הכרוכות בתהליך.

​

תנאי ההלוואה נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו.

​

הכללים לקבלת משכנתא לרכישת דירה ראשונה

1. ברכישת נכס ראשון המימון המקסימלי שיכול להלוות הבנק הוא 75% משווי הנכס עפ”י שמאות או לפי חוזה הרכישה (הנמוך מבניהם), כך שבמידה ושווי הנכס בהערכת השמאי יהא נמוך מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, ייאלץ הרוכש להשלים את יתרת ההון העצמי הנדרש מכיסו. פתרון מעולה במקרים בהם נלקח אחוז מימון גבוה הוא לבצע שמאות מקדימה טרם רכישת הדירה.

2. פריסת התשלומים מתאפשרת עד ל-30 שנים, אורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית, כך שככל שנפרוס את ההלוואה לתקופה קצרה יותר הריבית תהא נמוכה בהתאם.

3. תנאי ההלוואה נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו. קבלת משכנתא אידיאלית מצריכה איזון נכון בין משך חיי ההלוואה, עלויות הריבית ותזרים המזומנים של הלווים.

4. לאחר קבלת משכנתא לדירה ראשונה על הלווה להסב בטחונות לבנק המלווה ובהם רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, רישום משכון ברשם המשכונות, ייפוי כוח נוטריוני לבנק וביטוח משכנתא המורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה.

​

בפועל, יש שני סוגי מחזורים שיש ביניהם הבדל קטן:

• מחזור פנימי – זה כאשר אנו ממחזרים את המשכנתא שלנו בבנק שבו היא נמצאת

• מחזור חיצוני – זה כאשר אנחנו לא משנים רק את התנאים אלא גם מעברים את המשכנתא לבנק אחר
   

אציין כי במחיר למשתכן של משרד האוצר ניתן לקבל מימון אף של 90% משווי הרכישה מכיוון שחישוב שווי הנכס כולל את הטבת עלות הקרקע. כך לדוגמה: נכס שנרכש ב-1,000,000 ₪, יוערך בכ-1,200,000 ₪ ואחוז המימון המקסימאלי הינו 75% מתוך 1,200,000 ₪ שהם 900,000 ₪ אשר מהווים 90% ממחיר הרכישה.