משכנתא לבניה עצמית

קיימים הבדלים בין משכנתא לרכישת דירה מאדם פרטי או מקבלן לבין הלוואה לצרוך בנייה עצמית. להלן ההבדלים העיקריים בין שתי האפשרויות:

​

1. עלות המגרש – כדי להקים בית פרטי חדש עליכם לרכוש מגרש. אם אתם זקוקים להלוואה כדי לרכוש קרקע לצרכי בנייה עצמית תוכלו לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש הלוואה לרכישת הקרקע. בשלב זה אינכם נדרשים על ידי הבנק להציג תכניות בנייה או היתרים כלשהם. עם זאת, חשוב להדגיש כי הבנקים למשכנתאות אינם נוהגים להעניק ללווים משכנתא לקניית מגרש באחוזי מימון גבוהים, מאחר ומבחינתם מדובר בסיכון גבוה. לכן, אין לצפות לקבל אחוזי מימון של 75% כפי שרוכשים דירה ראשונה יכולים לקבל מהבנק.

2. עלות הבנייה – כדי לקבל משכנתא מהבנק עליכם לדאוג להשגת כל האישורים והמסמכים שהבנק דורש. בין היתר יש להציג בפני הבנק תכניות מפורטות של בניית הבית, מסמכים שמוכיחים כי שכרתם את שירותיו של קבלן מנוסה, מפקח בנייה מוסמך ואנשי מקצוע אחרים. כמו כן, עליכם להוכיח לבנק כי בכוונתכם לבנות בית בבנייה עצמית לפי כל החוקים והכללים המחייבים, רק כך הבנק יהיה מוכן לאחר בדיקה לאשר עבורכם משכנתא לבנייה עצמית.

3. אחוזי מימון – הבנקים למשכנתאות רשאים בהתאם למגבלות בנק ישראל להעניק לרוכשי דירה ראשונה עד 75% משכנתא לרכישת המגרש ושיעור דומה לבנייה עצמית. עם זאת, הבנקים רואים בבנייה עצמית סיכון רב, לכן הם לא ימהרו להעניק לכם אחוזי מימון גבוהים. הבנק מעוניין כי תסיימו את עבודות הבנייה בזמן ותוכלו לגור בנכס לכן במקרים מסוימים תוכלו לקבל עד 60% מימון לבניית בית פרטי, והבנק שומר על מרווח של עוד 10-15% כדי להציע לכם מימון נוסף במידה וחרגתם מתקציב הבנייה שנקבע מראש. אמנם, אין חוק המחייב את הבנק להציע לכם אחוזי מימון נוספים אך מתוך דאגה ללווה ובעיקר מתוך אינטרס אישי של הבנק, הוא יציע מימון נוסף כדי שתוכלו להשלים את הבנייה והבנק יוכל לקבל את מלוא כספו בחזרה.

4. העברת המשכנתא בשלבים – הבנק למשכנתאות משחרר חלקים מכספי ההלוואה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. למעשה, בשלב הראשון בו אתם רוכשים את המגרש הבנק יעביר ישירות למוכר את הכסף, בדומה להליך המתבצע בעת רכישת דירה באופן רגיל. עם תחילת הבנייה הבנק ישחרר כספים בשלבים ובאופן הדרגתי בהתאם לשלבי הבנייה. כך לדוגמה אם עלות הקמת השלד הינה 250,000 ₪ ולקחתם משכנתא לבנייה עצמית עם אחוזי מימון בגובה 60%, הרי עם סיום שלב הקמת השלד הבנק יעביר אליכם 150,000 ₪. חשוב לדעת כי לעומת העברת הכסף ישירות לקבלן במקרה של בנייה עצמית הבנק יעביר את הכסף לחשבון שלכם. עם זאת, חשוב לציין כי הבנק יעביר את החלק הבא של המשכנתא רק לאחר בדיקה של שמאי מטעמו כי אכן הסתיים שלב בניית השלד ואין בעיות בנכס. כך הבנק שומר על האינטרסים שלו וממזער סיכונים וגם מפחית סיכון ממעשי תרמית או מאי יכולת החזר ההלוואה.

5. בחירת תמהיל משכנתא – מאחר והבנק משחרר את כספי המשכנתא בשלבים ישנה הגבלה על בחירת מסלולי ההלוואה ובניית תמהיל המשכנתא. למעשה, בפניכם אפשרות אחת בלבד מאחר ויש לבחור בין מסלולים בריבית קבועה לחלק הראשון של המשכנתא, ולשלבים הבאים תוכלו לבחור במסלולים הצמודים לריבית משתנה. כך לדוגמה, אם לקחתם משכנתא לבנייה עצמית שכספיה ישתחררו בשלושה שלבים, בהתאם לשלבי הבנייה, הרי הבנק יאשר לכם תמהיל משכנתא הכולל שליש במסלול הלוואה בריבית קבועה, מסלול זה הבנק ישחרר כסכום ראשון מאחר וגובה הריבית ידועה לבנק והוא אינו חשוף לסיכון רב. במסלולים בריבית משתנה הבנק יעדכן את גובה הריבית בהתאם לשיעורן במשק, ובהתאם לעוגן שקיים לריבית המשתנה במסלולים בהם בחרתם.

​